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등기에는 공신력이 없다고 민법을 공부하는 사람이라면 한번 쯤 들어보는 말이라고 합니다. 일반인 입장에서는 정말 황당한 이야기 일 수도 있어서 부동산 거래 시 등기부등본 보는 방법에 대해 알아본 내용을 정리해 보겠습니다.
1.부동산등기의 함정
예를 들어 2017년에 서울 강서구 빌라를 구입했는데 구입할 때 등기상 이상이 없어 A은행에 대출을 받고 빌라를 구입했다가 얼마 뒤 빌라를 장인 회사로 넘기면서 은행 대출 전액을 상환 했다고 합니다. 그런데 3년 뒤 2020년에 갑자기 A은행으로부터 소장이 오게 되었습니다. 소장의 이유는 2017년에 산 강서구 빌라 전 집주인이 A은행에 대출을 받아놓고 대출을 상환하지 않고 위조서류로 근저당을 말소했기 때문에 근저당권 말소 회복하라는 소장이 오게 되었다고 합니다. 우리나라는 등기의 공신력을 인정하기 않기 때문에 법원은 원고인 은행의 손을 들어주게 되었다고 합니다. 법원은 말소 등기는 실체 관계가 부합하지 않아서 원인 무효고, 당연히 근저당권 말소등기를 회복하라는 판결을 내렸다고 합니다. 등기의 공신력의 문제는 등기를 믿고 거래한 사람을 보호하는 것이 아니라 실질적인 소유자를 보호한다는 것으로 우리나라가 등기의 공신력을 인정하지 않기 때문에 벌어지는 일들이라고 합니다.
2. 등기의 공신력을 인정하지 않는 이유
등기의 공신력을 인정 안하는 이유는 우리나라 역사적인 특수성에 기인한다고 합니다. 일제강점기와 광복 그리고 6.25 전쟁을 거치면서 당시 등기된 부동산이 실체 관계하고 부합하지 않은 사례들이 너무 많이 발생하게 되면서 국회 초기에는 이 공신력을 인정해 주는 방안으로 논의를 하다가 그때 상황이 복잡하게 되다보니 결국에는 공신력을 인정하지 않게 된 것이라고 합니다.
3.안전하게 부동산 거래하는 방법(권원보험)
안전하게 부동산 거래 방법은 보험으로 권원보험이 있다고 합니다. 추가적인 돈을 들여야지 예방할 수 있는 방법으로 민간보험회사를 통해서 부동산 권리보험인 권원보험을 드는 방법이 있을 수 있다고 합니다. 부동산 권리 하자가 발생해서 매수인이나 담보권자가 권리를 취득하고 행사하는데 지장을 받았을 때 보상을 해주는 보험이라고 합니다. 권원보험은 부동산 물권 취득과 관련해 발생하는 손해를 보전해 주는 보험으로 은행에서 근전당권 설정할 때 근정당권의 사고가 발생을 방지하기 위해 일정 보험료를 가입하고 담보권을 책임져주는 역할로 이용을 해 왔었다고 합니다. 담보권뿐 만 아니라 소유권에도 가능하기 때문에 공신력을 인정해주지 않음으로 발생하는 손해에 대해서 불안감을 해소하는 가장 좋은 방법이 될 수 있다고 합니다. 권원보험은 부동산 물권 취득 관련 손해에 대해 보장이 가능하다고 합니다. 일반 민간 보험에 많은 종류가 있다고 합니다. 매매가 3억 원 기준 보험료가 약 15만원 (손보사)정도 된다고 합니다. 권원보험이 보상해주는 내용은 첫 번째, 서류 위조. 서류 위조로 인해 발생한 피해로 등기부등본이나 권리증 같은 서류위조에 대해 보상을 해 준다고 합니다. 두 번째, 매도인의 사기, 강박으로 목적 부동산 취득 시. 세 번째. 무권리대리인의 매도. 네 번째, 매도인의 이중매매. 다섯 번째, 잔금지급 이후 이전등기 완료시까지 가압류, 가처분. 여섯 번째, 회사와 협약된 등기대행업자의 고의, 과실. 회사와 협약된 등기대행업자는 손해보험 회사를 의미한다고 합니다. 손해보험 회사와 보험계약을 체결하면 연계된 변호사나 법무사와 같은 등기 대행업자를 통해 등기를 하게 된다고 합니다. 권원보험에서 보상해주지 않는 항목은 첫 번째, 계약자, 피보험자 고의 또는 중과실. 두 번째, 보험개시일 이후 발생한 권리제한. 세 번째, 부동산 용도와 관련된 법률, 행정당국 규제. 그린벨트벨트에 묶인 것 등으로 매수인이 사전에 미리 확인해 봐야 할 사항이라고 합니다. 네 번째, 보험개시일 이후 발생한 임차인의 보증금 권리. 매수인이 예측 가능한 부분은 보험에서 보상해 주지 않고 예측불가능한 대부분의 손해는 권원보험으로 보상이 가능하다고 합니다.
4. 권원보험 가입하지 않고 부동산 사기사건 막을 수 있는 방법
부동산 거래에서 필수로 확인해야 할 정보 3가지. 첫 번째, 삭선에 주목하라. 근저당이 말소된 등기부를 믿고 부동산을 거래를 하는데 근저당이 말소가 되면 삭선이 기재가 된다고 합니다. 말소가 되면 삭선, 한 줄로 긋게 되는데 삭선이 있더라도 말소됐는지 재확인을 해야 한다고 합니다. 근저당권자의은행의 연락처로 말소가 되었는지 전화를 해서 한 번 더 확인을 해봐야 한다고 합니다. 두 번째, 부채증명서 요청. 삭선이 되었다고 해서 100%믿지 말고 집주인으로부터 은행에 부채증명서 요청하는 것도 방법이라고 합니다. 세 번째,등기부 등본에 신청사건 처리 중 워터마크. 등기부등본에 신청사건 처리중이라는 워터마크가 찍혀 있는 경우라면 꼭 확인을 해봐야 하는 등기부등본이라고 합니다. 서류위조 확인하는 방법. 대표적인 위조 서류로는 신분증, 인감증명서, 주민등록 초본과 등본 등이 있는데 이러한 서류의 진위여부 확인을 하려면 정부24 홈페이지에서 진위 확인 가능 하다고 합니다. 확인하는 방법은 첫 페이지에 사실/진위 확인을 클릭하면 각종 공문서에 대한 진위여부를 확인할 수 있다고 합니다. 각 문서의 발급일자와 일련번호를 이용해서 확인을 하면 된다고 합니다. 예를 들어 인감증명서 서류를 보면 맨 위헤 인감증명서 발급사실 확인용 번호가 있으니 그 일련번호와 주민번호를 입력하면 서류 위조 여부 확인이 가능하다고 합니다. 등기의 배신에서 지키는 방법으로 오랜 된 주인을 만나라인데 민법은 소유자로 등기한 자가 등기부 취득기간, 점유 기간 10년 이상인 무과실 소유자로 등기가 되어 있으면 온전한 소유권 취득 사실로 인정을 해준다고 합니다. 등기부 취득시효라고 말하며 취득시효 인정받은 소유자에게 매수한 경우라면 매우 안전하게 보호를 받을 수 있다고 합니다.